Középtávú lakáskiadás Budapesten – kinek és mikor éri meg?
A lakáskiadásról sokáig két kategóriában gondolkodtunk: vagy néhány napra adjuk ki az ingatlant, vagy keresünk egy bérlőt egy-két évre. A kettő között azonban egyre nagyobb teret kap egy harmadik lehetőség: a középtávú lakáskiadás.
Az NW Home-nál középtávú lakáskiadás alatt az 1–12 hónapos bérleti időszakot értjük.
Ez a konstrukció azoknak a tulajdonosoknak lehet különösen érdekes, akik szeretnének nagyobb rugalmasságot megtartani, mint egy klasszikus hosszú távú bérbeadásnál, ugyanakkor nem szeretnének rövid távú, néhány naponta változó vendégforgalommal foglalkozni.
De valóban jobban megéri középtávra kiadni egy lakást? És milyen feladatokkal jár mindez a tulajdonos számára?
Mit jelent a középtávú lakáskiadás?
A középtávú bérbeadás során a lakást jellemzően 1–12 hónapos időszakra veszi bérbe ugyanaz a bérlő.
Ez lényegesen hosszabb idő, mint a turisztikai célú rövid távú szálláshely-szolgáltatás, ugyanakkor rugalmasabb konstrukciót jelenthet, mint amikor a tulajdonos több évre köteleződik el ugyanazon bérlő mellett.
A keresleti oldal is más.
Középtávú lakást kereshetnek például:
Budapestre néhány hónapra érkező külföldi munkavállalók,
projektmunkán dolgozó szakemberek,
Magyarországra költöző, de még végleges otthont kereső külföldiek,
egyetemisták, oktatók és kutatók,
digitális nomádok,
cégek munkavállalói,
felújítás vagy költözés miatt átmeneti lakhatást keresők.
Számukra egy teljesen felszerelt, azonnal költözhető lakás sok esetben kényelmesebb megoldás, mint egy szálloda, miközben nem szeretnének vagy nem tudnak több évre szóló bérleti szerződést kötni.
Rövid, közép- vagy hosszú távú lakáskiadás?
Nincs olyan kiadási forma, amely minden lakásnál automatikusan a legjobb választás lenne.
A döntést az ingatlan elhelyezkedése, állapota, felszereltsége, a tulajdonos tervei, a piaci kereslet és természetesen az elérhető bevétel alapján érdemes meghozni.
Rövid távú kiadás
A rövid távú kiadás egyik legnagyobb előnye a rugalmas árazás és bizonyos ingatlanok esetében a magas bevételi potenciál.
Cserébe jóval intenzívebb üzemeltetést igényel. Foglalások, vendégkommunikáció, takarítás, textilkezelés, karbantartás, folyamatos árazás és adminisztráció tartozik hozzá.
Hosszú távú kiadás
A klasszikus hosszú távú bérbeadás kiszámíthatóbb lehet, és általában kevesebb napi operatív feladattal jár.
A kompromisszum a rugalmasság csökkenése. A lakás hosszabb időre ugyanahhoz a bérlőhöz kerül, és a tulajdonos jellemzően kevésbé tud reagálni a piaci változásokra.
Középtávú kiadás
A középtáv bizonyos szempontból a kettő közötti megoldás.
Nincs néhány naponta új vendég, ugyanakkor a lakás nem feltétlenül kerül évekre ugyanahhoz a bérlőhöz.
Ez különösen azoknak a befektetési célú lakásoknak lehet érdekes, ahol van kereslet az 1–12 hónapos, berendezett és azonnal költözhető ingatlanokra.
Többet lehet keresni középtávú kiadással?
Ez az egyik legfontosabb kérdés. A válasz pedig az, hogy megfelelő ingatlan, megfelelő piaci környezet és professzionális menedzsment mellett a középtávú kiadás bevétele jelentősen magasabb lehet, mint a klasszikus hosszú távú bérbeadásé. Jól működő konstrukció esetén pedig akár a rövid távú kiadás hozamát is megközelítheti vagy elérheti.
Ehhez azonban több tényezőnek egyszerre kell megfelelően működnie. A magasabb meghirdetett havi bérleti díj önmagában még nem jelent magasabb éves hozamot.
Figyelembe kell venni többek között:
a tényleges kihasználtságot,
a két bérlő közötti üres időszakokat,
a megfelelő árazást,
a rezsiköltségeket,
a takarítás és karbantartás költségeit,
a berendezés amortizációját,
a bérlőváltások gyakoriságát,
valamint a lakáskezelés költségét.
Itt válik különösen fontossá a megfelelő menedzsment. Ha a lakás jól pozícionált, az árazás követi a piaci keresletet, hatékony a bérlőkeresés, és két bérlő között minimálisra csökkenthető az üresen állás, akkor a középtávú kiadás pénzügyileg kifejezetten erős alternatívája lehet a hagyományos hosszú távú bérbeadásnak.
Éppen ezért mi nem abból indulunk ki, hogy a középtáv minden lakás esetében automatikusan jobb. Azt vizsgáljuk meg, hogy az adott ingatlan adottságai mellett melyik modell teremti meg a legjobb egyensúlyt a magasabb bevétel, a kiszámíthatóság, a kockázat és a tulajdonos számára fontos rugalmasság között.
A középtávú kiadás sem teljesen passzív
Gyakori tévhit, hogy ha sikerült találni egy több hónapra beköltöző bérlőt, onnantól nincs további teendő.
A valóság ennél összetettebb.
A bérlőnek lehet műszaki problémája. Elromolhat egy háztartási gép. Karbantartást kell szervezni. Le kell olvasni a mérőórákat. Ellenőrizni kell a befizetéseket és időnként az ingatlan állapotát is.
Amikor pedig a bérlő kiköltözik, kezdődik az állapotfelmérés, szükség esetén a takarítás és karbantartás, majd az új bérlő megtalálása.
Egyetlen lakásnál ezek külön-külön apróságnak tűnhetnek. Együtt azonban már valódi lakáskezelési feladatot jelentenek.
Mit vállal az NW Home a középtávú lakáskezelés során?
Az NW Home célja, hogy a tulajdonosnak ne kelljen napi szinten a lakás üzemeltetésével és a bérlővel foglalkoznia.
Teljes körű középtávú lakáskezelésünk többek között az alábbiakat tartalmazza:
hirdetések elkészítése és kezelése,
bérlőkeresés,
folyamatos kapcsolattartás a bérlővel,
bérlői problémák és hibabejelentések fogadása és kezelése,
karbantartási munkák megszervezése,
takarítás szervezése,
rendszeres állapotellenőrzés,
mérőórák leolvasása,
havi bérleti díj beszedése,
havi elszámolás elkészítése a tulajdonos számára,
kiköltözéskor az ingatlan állapotának ellenőrzése,
az új bérlő keresésének előkészítése.
Vagyis nem egyszerűen bérlőt keresünk a lakásra. A teljes bérleti időszak alatt kezeljük az ingatlan működésével kapcsolatos feladatokat.
Mennyibe kerül a középtávú lakáskezelés?
Az NW Home középtávú lakáskezelési díja a havi bérleti díj 10%-a.
A konstrukció célja egyszerű: a tulajdonos megtartja a befektetési célú ingatlanából származó bevételt és a középtávú kiadás rugalmasságát, miközben a napi operatív feladatokat egy lakáskezeléssel foglalkozó csapat végzi.
Kinek lehet jó választás a középtávú lakáskiadás?
Elsősorban annak a tulajdonosnak érdemes megvizsgálnia ezt a lehetőséget, aki befektetési célú lakással rendelkezik, de nem szeretné automatikusan több évre kiadni azt.
Érdekes lehet akkor is, ha:
fontos, hogy a lakás belátható időn belül ismét rendelkezésre állhasson,
berendezett és jól felszerelt ingatlanról van szó,
a tulajdonos külföldön vagy másik városban él,
nincs ideje bérlőkkel és karbantartókkal egyeztetni,
szeretné professzionálisan kezelni a bérbeadást,
vagy egyszerűen alternatívát keres a klasszikus hosszú távú lakáskiadás mellett.
Milyen lakások működhetnek jól középtávon Budapesten?
Nem minden ingatlan egyformán alkalmas erre a piacra.
Különösen fontos lehet az elhelyezkedés, a közlekedés, a lakás állapota, a berendezés minősége, az internetkapcsolat és az, hogy a bérlőnek valóban csak a személyes tárgyait kelljen magával hoznia.
Egy külföldről négy hónapra Budapestre érkező szakember például egészen más szempontok alapján választ lakást, mint valaki, aki több évre keres otthont.
A középtávú lakáskiadásnál ezért nem elegendő egyszerűen feladni egy hirdetést és várni.
Meg kell találni az ingatlan megfelelő célközönségét, megfelelően kell pozícionálni a lakást, reálisan kell meghatározni a bérleti díjat, és kezelni kell a teljes bérleti folyamatot.
Középtávú lakáskiadás Budapesten: először számoljunk
Tulajdonosként könnyű kizárólag a meghirdetett havi bérleti díjat nézni. Befektetésként azonban az éves eredmény számít.
Mennyiért adható ki reálisan a lakás?
Mekkora kihasználtság várható?
Milyen költségek merülnek fel?
Mennyi idő telhet el két bérlő között?
Mennyit ér a tulajdonos számára az, hogy a lakás nem évekre kerül ki a rendelkezése alól?
Ezekre a kérdésekre érdemes választ keresni, mielőtt valaki eldönti, hogy rövid, közép- vagy hosszú távú kiadás mellett teszi le a voksát.
Az NW Home teljes körű középtávú lakáskezelést biztosít 1–12 hónapos bérbeadás esetén, a hirdetéstől és bérlőkereséstől kezdve a havi elszámoláson és karbantartáson keresztül egészen a kiköltözésig.
Ha van egy budapesti befektetési célú lakásod, és kíváncsi vagy, milyen lehetőségek vannak benne középtávú kiadás esetén, érdemes először az ingatlan adottságait és a várható számokat megvizsgálni.
Szívesen megnézzük veled.
Comments